טיפים לקראת מכירת דירה
בדיקת חבות מס שבח והיטל השבחה ותכנון מס מתאים:
- בעת מכירת דירה, ייתכן ויחול מס שבח. חבות המס עשויה להגיע לסכומים גבוהים אך במקרים שונים חל פטור (מלא או חלקי) ממס שבח או שניתן להפחיתו בתכנון נכון.
- בדיקת חבות המס חשובה לצורך היערכות נכונה לקראת מכירת הנכס והיא עשויה להשפיע על תמחור הנכס ואף על העיתוי הנכון למכירת הנכס. כך, לעיתים, כדי ליהנות מפטור ממס יש למכור את הנכס עד למועד מסוים, ולעיתים דווקא יש להמתין עם המכירה עד תום תקופת צינון (לדוגמא במקרה שהנכס התקבל בהעברה ללא תמורה).
- במסגרת בדיקת חלות מס השבח, יש לבחון האם הדירה עונה על הגדרת 'דירה מזכה' לפי החוק, האם ניתן להחיל סעיפי פטור שונים של מס השבח, האם התמורה עולה על תקרת הפטור ממס שבח (5,008,000 ₪ נכון לשנת 2025), האם תמורת הנכס מושפעת מזכויות בניה (עליהם חלים שיעורי מס שונים מאשר על דירת מגורים), האם יש להמתין תקופת צינון עד למכירת הנכס בפטור ממס או דווקא למהר ולמכור את הנכס בתוף תקופת זמן מוגבלת אשר לאחריה יבוטל הפטור ועוד.
לעניין סעיף הפטור המרכזי (קיומה של דירת מגורים אחת) חשוב לזכור כי חלקי דירות או דירות שהתקבלו בירושה לעיתים ייחשבו במניין הדירות וימנעו זכות לפטור ממס שבח, ולעיתים לא. - מלבד הפטורים השונים ממס שבח, יש לבדוק האם המוכר יהיה זכאי לפריסת מס השבח, אשר עשויה להפחית את גובה המס המשולם באופן ניכר. מנגד יש לבדוק האם יחול מס יסף (מס שמוטל על יחיד שהכנסתו השנתית עולה על התקרה הקבועה בחוק) ואשר בעת מכירת נכס בסכום גבוה עשוי בהחלט לחול.
- בנוסף למס השבח, בעת מכירת נכס ייתכן ויחול היטל השבחה. היטל זה הינו מס שיש לשלם לרשות המקומית על השבחת הנכס ואף אליו יש להיערך.
בדיקת הדירה הנמכרת:
- על המוכר לשקף לקונה את מצב הנכס לאשורו ואסור לו להסתיר מפני הקונה פגמים, מומים או בעיות אחרות הקשורות למצבו הפיזי, התכנוני או המשפטי של הנכס. בתי המשפט אימצו את הכלל ש"ייזהר המוכר" ומטילים על המוכר אחריות רבה, לעיתים אף בקשר לפגמים או מומים שהמוכר לא ידע עליהם אך היה עליו לדעת.
לפיכך, על המוכר לבדוק ולוודא בין היתר כי הדירה שבבעלותו תואמת את היתר הבניה וככל וישנן חריגות או בעיות אחרות בהיתר – יש להסדיר הדבר או ליידע את הקונה מראש.
הדבר נכון גם לגבי קיומם של פגמים פיזיים בדירה, כגון בעיות רטיבות או עובש, מערכות או מתקני דירה לקויים, סדקים בקירות וכיו"ב.
הסתרת מידע בדבר מצב הדירה, גם כזה שהקונה יכול היה לגלותו, מהווה חוסר תום לב מצד המוכר, יטיל עליו אחריות ולעיתים אף עלול להיחשב כהפרת חוזה.
קביעת מחיר הנכס:
- בתחילת המו"מ על המוכר לקבוע את מחיר הנכס הרצוי. קביעת מחיר הנכס אינה עניין של מה בכך ומושפעת מגורמים רבים ושונים: מיקום הנכס, מצבו, שטחו וכו'. לעיתים מומלץ להיעזר באנשי מקצוע (שמאים, מתווכים) על מנת לקבוע מחיר ריאלי לנכס. מחד, ברור כי המוכר רוצה לקבל את התמורה המקסימלית בגין הנכס, אולם מאידך – הצבת מחיר יעד גבוה מדי עלולה לעכב את מכירת הנכס ולהרחיק רוכשים פוטנציאליים.
- בעניין זה יש לזכור כי הסכום בו תימכר הדירה, לא תמיד יהיה הסכום הסופי שהמוכר "ירוויח" מהעסקה. לעובדה זו חשיבות בתכנון הפיננסי של העסקה ובייחוד הדבר נכון כשהמוכר מתכוון לרכוש דירה חליפית ולהבין מה ההון העצמי שיעמוד לרשותו לשם כך.
כך, לדוגמא, אם הדירה הנמכרת ממושכנת לטובת בנק בגין הלוואה שניטלה בעבר, יש לבדוק מראש מה יתרת ההלוואה (לשם כך יש לפנות לבנק ולבקש "מכתב כוונות"), כאשר מתוך כספי התמורה ישולם בדרך כלל קודם כל הסכום הנדרש לפרעון ההלוואה.
בנוסף לכך, ייתכן ויחולו מס שבח והיטל השבחה והוצאות נוספות (שכר טרחת עו"ד, תיווך ועוד).
הכנת הדירה לפני ביקור קונים פוטנציאליים:
- ידוע הכלל כי "אין שני לרושם ראשוני". לכן חשוב להכין את הדירה לקראת הגעתם של קונים פוטנציאליים: חשוב לסדר את הבית, לפנות רהיטים או חפצים מיותרים כדי שהבית יראה מרווח ופרקטי, לנקות את הבית ולאוורר אותו, לסדר ולתקן פגמים שונים וכו'.
לעניין זה נשוב ונדגיש כי אסור להסתיר מקונה פוטנציאלי פגמים או מומים בדירה. צביעת כתמי רטיבות, לדוגמא, עשויה להוות תיקון אסטטי בלבד שנועד להסתיר מהקונה, באופן מכוון ואסור, את בעיית הרטיבות בדירה.
התנאים המסחריים:
- בטרם יוחלפו טיוטות הסכם בין הצדדים, יש לסכם את התנאים המסחריים. מלבד שלושת התנאים המסחריים העיקריים (תמורה, פריסת תשלומים ומועד מסירה), יש לתת את הדעת גם על תנאים מסחריים נוספים: הצמדת התמורה למדד (בעיקר בחוזים עם מועד מסירה רחוק), חפצים שיישארו בדירה וכיו"ב.
לעניין זה יצוין כי מטלטלין (חפצים) המחוברים חיבור של קבע כלולים בדרך כלל בממכר. לכן, ככל וברצון המוכר להחריג מטלטלין מסויימים מהממכר, יש לציין זאת במפורש, אף בשלב המו"מ ובטרם סוכמו כל התנאים המסחריים וכמובן גם בהסכם המכר עצמו.
חתימה על זכרון דברים:
- זכרון הדברים עלול להיחשב כחוזה מחייב לכל דבר ועניין (המחייב אף הצהרה לרשויות המס) ולעיתים הוא כובל את הצדדים וזאת עוד בטרם נעשו כל הבדיקות המתאימות, מבלי שנוסחו התנאים המתאימים וכשהנסתר רב על הגלוי.
מבחינת המוכר, ייתכן ולמועד החתימה על זכרון הדברים תהיה השפעה גם בפן המיסויי ולכן הננו ממליצים שלא לחתום על זכרון דברים לפני ייעוץ משפטי פרטני, הכולל את נוסח זכרון הדברים עצמו.
אם אתם מתכננים למכור דירה, אשמח ללוות אתכם בתהליך.
אין באמור לעיל להוות ייעוץ משפטי ומומלץ לפנות לעו"ד לצורך קבלת ייעוץ משפטי פרטני לפני ביצוע עסקה.
בדיקת הדירה עצמה אינה מספיקה ויש לבדוק גם את הבניין בו היא מצויה: את מצב השטחים הציבוריים, מתקני ומערכות הבנין, לובי כניסה וחדרי מדרגות, מעליות וכיו"ב.
