https://www.arikatz.co.il https://www.arikatz.co.il/apartment-sale בתחילת המו"מ על המוכר לקבוע את מחיר הנכס הרצוי. קביעת מחיר הנכס אינה עניין של מה בכך ומושפעת מגורמים רבים ושונים: מיקום הנכס, מצבו, שטחו וכו'. לעיתים מומלץ להיעזר באנשי מקצוע (שמאים, מתווכים) על מנת לקבוע מחיר ריאלי לנכס <div data-rss-type="text"> <p> <strong> בדיקת חבות מס שבח והיטל השבחה ותכנון מס מתאים: </strong> <span> <span> <br/> <br/> </span> </span> </p> <ul> <li> <span> בעת מכירת דירה, ייתכן ויחול מס שבח. חבות המס עשויה להגיע לסכומים גבוהים אך במקרים שונים חל פטור (מלא או חלקי) ממס שבח או שניתן להפחיתו בתכנון נכון. </span> </li> <li> <span> בדיקת חבות המס חשובה לצורך היערכות נכונה לקראת מכירת הנכס והיא עשויה להשפיע על תמחור הנכס ואף על העיתוי הנכון למכירת הנכס. כך, לעיתים, כדי ליהנות מפטור ממס יש למכור את הנכס עד למועד מסוים, ולעיתים דווקא יש להמתין עם המכירה עד תום תקופת צינון (לדוגמא במקרה שהנכס התקבל בהעברה ללא תמורה). </span> </li> <li> <span> במסגרת בדיקת חלות מס השבח, יש לבחון האם הדירה עונה על הגדרת 'דירה מזכה' לפי החוק, האם ניתן להחיל סעיפי פטור שונים של מס השבח, האם התמורה עולה על תקרת הפטור ממס שבח (5,008,000 ₪ נכון לשנת 2025), האם תמורת הנכס מושפעת מזכויות בניה (עליהם חלים שיעורי מס שונים מאשר על דירת מגורים), האם יש להמתין תקופת צינון עד למכירת הנכס בפטור ממס או דווקא למהר ולמכור את הנכס בתוף תקופת זמן מוגבלת אשר לאחריה יבוטל הפטור ועוד. <br/> לעניין סעיף הפטור המרכזי (קיומה של דירת מגורים אחת) חשוב לזכור כי חלקי דירות או דירות שהתקבלו בירושה לעיתים ייחשבו במניין הדירות וימנעו זכות לפטור ממס שבח, ולעיתים לא. </span> </li> <li> <span> <span> מלבד הפטורים השונים ממס שבח, יש לבדוק האם המוכר יהיה זכאי </span> </span> <strong> לפריסת מס השבח </strong> <span> <span> , אשר עשויה להפחית את גובה המס המשולם באופן ניכר. מנגד יש לבדוק האם יחול </span> </span> <strong> מס יסף </strong> <span> <span> (מס שמוטל על יחיד שהכנסתו השנתית עולה על התקרה הקבועה בחוק) ואשר בעת מכירת נכס בסכום גבוה עשוי בהחלט לחול. </span> </span> </li> <li> <span> <span> בנוסף למס השבח, בעת מכירת נכס ייתכן ויחול </span> </span> <strong> היטל השבחה </strong> <span> . היטל זה הינו מס שיש לשלם לרשות המקומית על השבחת הנכס ואף אליו יש להיערך. </span> </li> </ul> <p> <span>   </span> </p> <p> <strong> בדיקת הדירה הנמכרת </strong> <span> : <br/> <br/> </span> </p> <ul> <li> <span> על המוכר לשקף לקונה את מצב הנכס לאשורו ואסור לו להסתיר מפני הקונה פגמים, מומים או בעיות אחרות הקשורות למצבו הפיזי, התכנוני או המשפטי של הנכס. בתי המשפט אימצו את הכלל ש"ייזהר המוכר" ומטילים על המוכר אחריות רבה, לעיתים אף בקשר לפגמים או מומים שהמוכר לא ידע עליהם אך היה עליו לדעת. <br/> לפיכך, על המוכר לבדוק ולוודא בין היתר כי הדירה שבבעלותו תואמת את היתר הבניה וככל וישנן חריגות או בעיות אחרות בהיתר – יש להסדיר הדבר או ליידע את הקונה מראש. <br/> הדבר נכון גם לגבי קיומם של פגמים פיזיים בדירה, כגון בעיות רטיבות או עובש, מערכות או מתקני דירה לקויים, סדקים בקירות וכיו"ב. <br/> הסתרת מידע בדבר מצב הדירה, גם כזה שהקונה יכול היה לגלותו, מהווה חוסר תום לב מצד המוכר, יטיל עליו אחריות ולעיתים אף עלול להיחשב כהפרת חוזה. </span> </li> </ul> <p> <br/> </p> <p> <strong> קביעת מחיר הנכס: </strong> <span> <span> </span> </span> </p> <p> <span>   </span> </p> <ul> <li> <span> <span> בתחילת המו"מ על המוכר לקבוע את מחיר הנכס הרצוי. קביעת מחיר הנכס אינה עניין של מה בכך ומושפעת מגורמים רבים ושונים: מיקום הנכס, מצבו, שטחו וכו'. לעיתים מומלץ להיעזר באנשי מקצוע (שמאים, מתווכים) על מנת לקבוע מחיר ריאלי לנכס. מחד, ברור כי המוכר רוצה לקבל את התמורה המקסימלית בגין הנכס, אולם מאידך – הצבת מחיר יעד גבוה מדי עלולה לעכב את מכירת הנכס ולהרחיק רוכשים פוטנציאליים. </span> </span> </li> <li> <span> בעניין זה יש לזכור כי הסכום בו תימכר הדירה, לא תמיד יהיה הסכום הסופי שהמוכר "ירוויח" מהעסקה. לעובדה זו חשיבות בתכנון הפיננסי של העסקה ובייחוד הדבר נכון כשהמוכר מתכוון לרכוש דירה חליפית ולהבין מה ההון העצמי שיעמוד לרשותו לשם כך. <br/> כך, לדוגמא, אם הדירה הנמכרת ממושכנת לטובת בנק בגין הלוואה שניטלה בעבר, יש לבדוק מראש מה יתרת ההלוואה (לשם כך יש לפנות לבנק ולבקש "מכתב כוונות"), כאשר מתוך כספי התמורה ישולם בדרך כלל קודם כל הסכום הנדרש לפרעון ההלוואה. <br/> בנוסף לכך, ייתכן ויחולו מס שבח והיטל השבחה והוצאות נוספות (שכר טרחת עו"ד, תיווך ועוד). </span> </li> </ul> <p> <span>   </span> </p> <p> <strong> הכנת הדירה לפני ביקור קונים פוטנציאליים: </strong> <span> <span> </span> </span> </p> <p> <span>   </span> </p> <ul> <li> <span> <span> ידוע הכלל כי "אין שני לרושם ראשוני". לכן חשוב להכין את הדירה לקראת הגעתם של קונים פוטנציאליים: חשוב לסדר את הבית, לפנות רהיטים או חפצים מיותרים כדי שהבית יראה מרווח ופרקטי, לנקות את הבית ולאוורר אותו, לסדר ולתקן פגמים שונים וכו'. </span> </span> </li> </ul> <p> <span> לעניין זה נשוב ונדגיש כי אסור להסתיר מקונה פוטנציאלי פגמים או מומים בדירה. צביעת כתמי רטיבות, לדוגמא, עשויה להוות תיקון אסטטי בלבד שנועד להסתיר מהקונה, באופן מכוון ואסור, את בעיית הרטיבות בדירה. </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <strong> התנאים המסחריים: </strong> <span> <span> </span> </span> </p> <ul> <li> <span> <span> בטרם יוחלפו טיוטות הסכם בין הצדדים, יש לסכם את התנאים המסחריים. מלבד שלושת התנאים המסחריים העיקריים (תמורה, פריסת תשלומים ומועד מסירה), יש לתת את הדעת גם על תנאים מסחריים נוספים: הצמדת התמורה למדד (בעיקר בחוזים עם מועד מסירה רחוק), חפצים שיישארו בדירה וכיו"ב. <br/> לעניין זה יצוין כי מטלטלין (חפצים) המחוברים חיבור של קבע כלולים בדרך כלל בממכר. לכן, ככל וברצון המוכר להחריג מטלטלין מסויימים מהממכר, יש לציין זאת במפורש, אף בשלב המו"מ ובטרם סוכמו כל התנאים המסחריים וכמובן גם בהסכם המכר עצמו. </span> </span> </li> </ul> <p> <span>   </span> </p> <p> <strong> חתימה על זכרון דברים: </strong> <span> <span> <br/> <br/> </span> </span> </p> <ul> <li> <span> זכרון הדברים עלול להיחשב כחוזה מחייב לכל דבר ועניין (המחייב אף הצהרה לרשויות המס) ולעיתים הוא כובל את הצדדים וזאת עוד בטרם נעשו כל הבדיקות המתאימות, מבלי שנוסחו התנאים המתאימים וכשהנסתר רב על הגלוי. <br/> מבחינת המוכר, ייתכן ולמועד החתימה על זכרון הדברים תהיה השפעה גם בפן המיסויי ולכן הננו ממליצים שלא לחתום על זכרון דברים לפני ייעוץ משפטי פרטני, הכולל את נוסח זכרון הדברים עצמו. </span> </li> </ul> <p> <span>   </span> </p> <p> <span>   </span> </p> <p> <strong> אם אתם מתכננים למכור דירה, אשמח ללוות אתכם בתהליך. </strong> </p> <p> <strong>   </strong> </p> <p> <strong> אין באמור לעיל להוות ייעוץ משפטי ומומלץ לפנות לעו"ד לצורך קבלת ייעוץ משפטי פרטני לפני ביצוע עסקה. </strong> </p> </div> Sun, 02 Nov 2025 07:45:49 GMT https://www.arikatz.co.il/apartment-sale thumbnail main image https://www.arikatz.co.il/buying-an-apartment בדיקת הדירה עצמה אינה מספיקה ויש לבדוק גם את הבניין בו היא מצויה: את מצב השטחים הציבוריים, מתקני ומערכות הבנין, לובי כניסה וחדרי מדרגות, מעליות וכיו"ב. <div data-rss-type="text"> <p> <strong> מימון הרכישה: </strong> <span> <span> <span>  </span> </span> </span> </p> <ul> <li> <span> <span> ראשית, יש להיערך לרכישת הדירה מבחינה פיננסית, להבין מהם גבולות התקציב והיכולת הכלכלית ולחפש נכס התואם תקציב זה. יש לפנות לבנקים ולבקש אישור עקרוני למתן הלוואה, במסגרתו הבנק יבחן בין היתר את גובה ההכנסות הפנויות שלכם, את צפי ההכנסות, מצב משפחתי וכו'. </span> </span> </li> <li> <span> במקרים בהם המצב המשפטי או הרישומי של הנכס מורכב, מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין (המוכר ע"י הבנקים) כדי שיבדוק את הנכס ויאשר מראש את האפשרות לשעבדו כבטוחה עבור ההלוואה, וזאת קודם לחתימה על הסכם המכר. </span> </li> <li> <span> <span> כדאי לבחון אפשרויות מימון נוספות מלבד בנקים למשכנתאות. לדוגמא: הלוואה כנגד שעבוד קרן השתלמות, הלוואה ממקום העבודה, הלוואות מסובסדות וכיו"ב. </span> </span> </li> <li> <span> יש הנעזרים ביועץ משכנתאות לצורך ליווי הפן הפיננסי של העסקה. במקרה זה, חשוב להתייעץ עימו כבר בשלבים הראשונים. </span> </li> <li> <span> זכרו כי לרכישת דירה עלויות נלוות לא מבוטלות: מס רכישה, דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין, יועצים שונים, שיפוץ עתידי של הדירה החדשה וכיו"ב. אם מדובר בדירה שנרכשת מקבלן, לעיתים המחיר צמוד למדד ויש להוסיף למחיר הדירה הפרשי הצמדה המגיעים כדי עשרות אלפי שקלים ואף יותר. </span> </li> </ul> <p> <br/> </p> <p> <strong> בדיקת הנכס: </strong> <span> <span> </span> </span> </p> <ul> <li> <span> לצד הבדיקות המשפטיות אותן יבצע קרוב לודאי העו"ד שילווה אתכם בעסקה, ישנן בדיקות נוספות שיש לבצע עוד קודם לסגירת התנאים המסחריים. </span> </li> <li> <span> יש לבדוק קיומם של חריגות בניה, התאמת הדירה להיתר הבניה ולתשריט רישום הבית המשותף, לרבות התאמה בין מיקום הדירה וההצמדות שלה (מחסן, חניות, מרפסות, גינה וגג) לאלו הרשומים בפועל בתשריט רישום הבית המשותף. </span> </li> <li> <span> במסגרת הבדיקות התכנוניות, רצוי לבדוק אף את התוכניות החלות על המקרקעין וללמוד על בניה עתידית (בעיקר בשכונות חדשות שעדיין בבניה). לוודא שבניה עתידית לא תסתיר נוף, לא תהווה מפגע וכדומה. </span> </li> <li> <span> <span> יש לבדוק את מיקום הדירה ביחס לבניין (בעיקר בדירות גן וגג): סמיכותם של מתקני תשתית ותשתיות הבנין כגון: חדר שנאים, כניסה לחניון, גינה ציבורית מתחת לחלון וכיו"ב. </span> </span> </li> <li> <span> בנוסף לבדיקות התכנוניות, יש לבדוק היטב את מצבה הפיזי של הדירה, קיומם של פגמים ומומים שונים כגון: בעיות רטיבות או עובש, סדקים בקירות, שיפוע במרפסות, דלתות או חלונות חורקים וכיו"ב. מומלץ להיעזר באיש מקצוע או בחברה ייעודית, המבצעים 'בדק בית' ועורכים דו"ח מפורט בקשר למצבו הפיזי של הנכס. לעיתים, האמור בדו"ח עשוי לסייע במו"מ על מחיר הדירה ויש מקרים בהם המוכר לוקח על עצמו תיקון של אחד או יותר מהפגמים המופיעים בדו"ח. </span> </li> <li> <span> בדיקת הדירה עצמה אינה מספיקה ויש לבדוק גם את הבניין בו היא מצויה: את מצב השטחים הציבוריים, מתקני ומערכות הבנין, לובי כניסה וחדרי מדרגות, מעליות וכיו"ב. כמו כן מומלץ לבדוק את סביבת הבניין, השכנים והשכונה, מיקומם של מוסדות ציבור וחינוך, מרכזי קניות, גינות ופארקים, דרכי גישה ונתיבי תחבורה, תחנות תחבורה ציבורית, קיומם של מפגעים סביבתיים וכיו"ב. </span> </li> <li> <span> בבתי מגורים, מומלץ לשוחח עם ועד הבית ולהתרשם כיצד מנוהל הבניין, מה גובה דמי ועד הבית וכיו"ב. </span> </li> </ul> <p> <br/> </p> <p> <span> מומלץ לבדוק את מצב הדירה לפחות פעמיים – פעם בשעות היום ופעם בשעות הלילה. אם הנכם מתכננים לבצע שיפוץ בדירה, כדאי להגיע עם איש מקצוע מתאים על מנת שיחווה דעתו לגבי אפשרויות השיפוץ השונות והעלויות הנלוות. </span> </p> <p> <span>   </span> </p> <p> <strong> נושאים מסחריים </strong> <span> <span> : </span> </span> </p> <ul> <li> <span> בטרם יוחלפו טיוטות הסכם, יש לסגור את התנאים המסחריים. התנאים המסחריים העיקריים הינם מחיר הדירה, פריסת התשלומים ומועד מסירה. אולם בנוסף לכך, ישנם עניינים מסחריים נוספים שיש לתת עליהם את הדעת: </span> </li> <li> <span> בחוזים שונים, בעיקר בחוזים ארוכי טווח עם מועד מסירה רחוק, לעיתים התמורה צמודה למדד. אם הקונים הינם תושבי חוץ וההון העצמי שלהם הינו במטבע חוץ, ייתכן וכדאי לקונים להצמיד את מחיר הדירה לאותו מטבע. </span> </li> <li> <span> חפצים שנשארים בדירה: מקובל כי כל המחובר חיבור של קבע נחשב כחלק מהדירה וכלול בממכר. לדוגמא: ארונות קיר, מזגנים וכיו"ב. עם זאת, ישנם פריטים שלא תמיד ברור אם הינם מהווים חלק מהדירה וכלולים בעסקה: גופי תאורה ומאווררי תקרה, ארונות נישה מיוחדים, קולטי אדים וכיו"ב. וכשיש ספק – אין ספק. ולכן, אם אינכם בטוחים לגבי פריט מסויים אם הוא כלול בעסקה או לא, צריך לציין זאת מפורשות. נכון הדבר גם לגבי פריטים מסויימים שאינם מחוברים חיבור של קבע אך ברצונכם כי יישארו בדירה: כלי חשמל שונים, רהיטים שונים וכו'. אם רצונכם כי פריט כזה או אחר יוותר בדירה – הזמן להעלות זאת הינו במסגרת המו"מ המסחרי ובטרם סוכמו כל התנאים המסחריים, שכן לאחר מכן ייתכן כי המוכרים יבקשו עליו תשלום נוסף ונפרד. בעת המו"מ המסחרי ובטרם סוכמו התנאים, סיכוי רב יותר שהמוכרים יגלו גמישות ורוחב לב ויואילו להותיר פריטים נוספים בדירה, כדי להגיע להסכמות. </span> </li> <li> <span> אם סוכם כי פריטים שונים ייוותרו בדירה תמורת תשלום נוסף, ייתכן וכדאי יהיה לציין זאת בחוזה המכר ולהפריד את תמורת הדירה ממחירם של אותם פריטים, וזאת כדי להפחית את גובה מס הרכישה (החל רק על הדירה ולא על פריטים נלווים). </span> </li> </ul> <p> <span>   </span> </p> <p> <strong> תכנון מס </strong> <span> <span> : </span> </span> </p> <ul> <li> <span> עסקה במקרקעין מחייבת דיווח לרשויות המס וכרוכה בתשלום מס רכישה. קודם לביצוע העסקה וכדי להיערך אליה כיאות, יש לברר את גובה חבות המס החלה עליכם והמושפעת מגורמים שונים: מספר הדירות שבבעלות התא המשפחתי שלכם, מדרגות המס החלות עליכם, פטורים והנחות שונות וכו'. לעיתים נכון לבצע תכנון מס מתאים ומי שבבעלותו מספר דירות צריך לבדוק מתי נכון מבחינתו לרכוש את הדירה החדשה. </span> </li> </ul> <p> <br/> </p> <p> <strong> חתימה על זכרון דברים: </strong> <span> <span> </span> </span> </p> <ul> <li> <span> לאחר שסוכמו כל התנאים המסחריים, הגיע הזמן להתחיל במו"מ המשפטי על נוסח הסכם המכר. נהוג כי את הטיוטה הראשונית של הסכם המכר מעביר המוכר, ועליה מעיר הקונה את הערותיו השונות. </span> </li> <li> <span> לעיתים, כדי לתעד את ההסכמות המסחריות, ואולי אף ליצוק תוקף מחייב משהו לניהול המו"מ, מבקש אחד הצדדים לחתום על זכרון דברים. לעניין זה חשוב להבהיר כי זכרון הדברים עלול להיחשב כחוזה מחייב לכל דבר ועניין (המחייב אף הצהרה לרשויות המס) ולעיתים הוא כובל את הצדדים לביצוע העסקה וזאת גם מבלי שנעשו כל הבדיקות המתאימות, מבלי שנוסחו התנאים המתאים וכשהנסתר רב על הגלוי. לפיכך הננו ממליצים שלא לחתום על זכרון דברים לפני ייעוץ משפטי פרטני, הכולל את נוסח זכרון הדברים עצמו. </span> </li> </ul> <p> <br/> </p> <p> <strong> אם אתם מתכננים לקנות דירה, אשמח ללוות אתכם בתהליך. </strong> </p> <p> <strong>   </strong> </p> <p> <strong> אין באמור לעיל להוות ייעוץ משפטי ומומלץ לפנות לעו"ד לצורך קבלת ייעוץ משפטי פרטני לפני ביצוע עסקה. </strong> </p> </div> Sun, 02 Nov 2025 07:44:36 GMT https://www.arikatz.co.il/buying-an-apartment thumbnail main image